葛飾区分譲住宅市場調査パート２

前回は葛飾区で分譲を行っている企業はどんな規模で行っているかを円グラフで解説しました。

今回はまず、分譲住宅の販売元はどうなっているのか説明します。

この円グラフ青の部分が分譲事業者自ら売りに出している物件割合です。

なんと７３％もありますね　続いて代理販売１０％　そして仲介１７％となっています。

ここで何が違うのか簡単に説明いたします。

分譲事業主が自ら売りに出す場合を売主と言います。

この場合、我々の業界では売ってくれた不動産業者に報酬を支払うことになっています。

その額は販売価格の３％です。　代理もほぼ売主と同じですが、たまに販売手数料が1.5％となっている物件もあります。

仲介の場合は例をあげるとこんな感じです。セイズがA社に販売を依頼する　この理由としては２つのどちらかです。

セイズが物件仕入れるときにA社からその物件を仕入れた時にA社から「販売させてくれればセイズに売る」と

提案されそれを承諾すれば　その会社からセイズの名前がはずれ仲介として世の中へ出ていくのです。しかし今の時代このスタイルはとても古く　もしA社に依頼して何カ月も

売れないことは多々あります。そしてA社は販売能力はないくせに販売を受託しまうのです。最終的にはA社との関係が悪くなりその後のお付き合いはなくなります。

もう一つの選択肢は仮にセイズが販売能力がなく分譲を行っているスタイルの会社とします。セイズは販売能力の優れたB会社を探します。そこでお見合いがうまく行けば

仲介物件として販売が始まります。しかしこの場合も危険なところがあります。B社はセイズの販売価格が物件より安い場合、集客性や販売しやすいのでセイズの物件を

なかなか売ろうとはしません。建売は価格重視でるからね　仕方ありません。　そこでセイズはB社と話し「支払う手数料を３％ではなく６％払うから売ってください」と最終手段に出るわけです。

こんなことしたら会社が倒産してしまいます。こんな荒技ができるのは大手分譲会社だけです。最近のユーザーは仲介手数料無料でないと買わない傾向にあり

それが当たり前の時代になりました。私も昔から分譲住宅に限っては「当たり前の話」だと思っていました。

私が思う近い将来の不動産販売会社はこうです。

皆さんは保険会社ってどんなイメージですか？私はあまり良いイメージは持っていません。

意味のわからない説明がながく、そしてしつこい営業　最後はめんどくさくなって　「じゃあ付き合い程度の保険ならいいよ」と

何度も入らされました。　現在は外資の保険会社の保険の本質を考えた商品が多くてみんな気楽に保険に入れるようになりましたよね

それと総合的に良い保険しか進めない保険センター見たいのがあって保険だけではなく人生設計で保険を見直してくれるとても

素晴らしい仕組みができてきました。　そう考えるとこの先我々の業界でこのような仕組みができた場合どうなるのでしょうか？

そこに勤務する人は不動産のスペシャリストでなくてはなりません。街の不動産屋さんではできないでしょうね(笑)

①地域を良く理解している人

②ファイナンシャルに強い人

③土地相場を理解している人

ここは一番大事

④建物のスペシャリストであること

私はこんな会社をやってみないな

責任を持ってその人の人生を開いていけるお仕事だから最高じゃないですか

そもそも仲介手数料ってなんぞ！？　これは昔々に作られた古い仕組みがまだ残っているんです。

ただ家を案内して銀行にローン内定を取り付けてお引き渡し

そんな仕事で沢山お金もらえるなんて　時代はそんな甘くないですよ

ちなみにセイズは自社販売で行っています。

前回につづき話が長くなってしまいました。

次回に続く